《民法典》新增物业服务合同简析（学习民法典第27期）发布时间：2021-01-29 浏览：
针对物业服务领域的突出问题，《民法典》合同编专章规定了物业服务合同，使之成为有名合同，物业管理也进入《民法典》时代，使物业管理更有据可依，有法可寻。本篇对物业服务合同中的一些新规则、新亮点做简要解读。一、物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，对物业服务人具有约束力。《民法典》第九百三十八条第二款规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。例如：张三接房后一直未办入住，物业服务合同中未对空置房物业费作特殊约定。物业公司根据当地主管部门文件，在公告栏中公告空置房物业服务费减半收取。后来，前述文件被废止。物业公司撤掉公告，要求张三全额支付物业费并诉至法院。法院驳回了物业公司的诉讼请求。法院认为空房服务费减半的承诺虽未写入物业服务合同，但物业公司公开作出的承诺已成为物业服务合同的组成部分，物业公司受该承诺约束而无权请求张三支付全额物业费。二、物业服务人的安全保护义务和强制信息公开、强制报告义务。《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。因此，针对高空抛物、坠物问题，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施，未采取必要安全保障措施的，应依法承担侵权责任。例如，在西安市中院（2017）陕01民终785号物业服务合同纠纷一案中，法院认为，物业公司系涉案小区的管理与服务者，在日常对小区的管理服务过程中，应履行并加强对小区业主的安全提示、警示等注意义务，因物业公司未提供充分证据证明其已履行该义务，故酌定其承担15%的责任。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。物业服务人信息公开和报告的义务因《民法典》的明确规定而上升为法定义务，如不履行该义务，就属于违法行为。业主可以向有关行政主管机关报告，给予相应的行政处罚。同时，业主还可以向物业服务人主张违约责任。三、业主能否以房屋空置拒交物业费，而物业公司能否以停水停电催交物业费。《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由而拒绝支付物业费。因此，对于房屋长期空置的业主，也应当依法支付物业费。厦门中院（2011）厦民终字第656号裁判书中指出：“业主拒绝缴纳物业费要基于正当理由。对正当理由的认定应从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，房屋空置显然不是正当理由。”虽然对空置房屋的物业费不能拒绝支付，但可以依照相关规定或约定进行减交。比如《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，符合相关条件的普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业费应当减少，且收取的费用不得超过百分之六十。同时，《民法典》第九百四十四条第二款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。因此，如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电等措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任。《民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，如果业主对小区开发商委托的前期物业公司不满意，可以依据上述规定选聘新的物业公司。对更换后的物业公司仍不满意，还可以依据《民法典》第九百四十六条规定按照法定程序解除物业服务合同，但应当提前六十日书面通知物业公司。因此，业主拥有对物业服务合同的任意解除权，但因任意解除物业服务合同对物业公司造成损失的，应当给予赔偿。物业服务合同的特点在于，在物业服务合同终止后和新的物业服务人入驻前，会有一段过渡期，在该期间内，如果原物业服务人不再管理，会导致管理真空，不利于保护业主利益，所以《民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。综上，物业服务合同成为典型合同，吸收了原物业服务合同纠纷司法解释的一些规定，明确了物业服务合同各方的基本权利和义务，必将有助于加强物业服务合同纠纷裁判尺度的统一，敦促物业服务人积极履职、规范业主的维权行为，从而营造出良好的社区环境。
