简论房屋承租人的优先购买权（学习民法典第24期）发布时间：2020-12-31 浏览：
摘要：早在最高院《民法通则》意见及《合同法》中便已规定了房屋承租人的优先购买权，但从20世纪末至今，司法实践对承租人优先购买权的效力认识存在一个演变过程。直到《民法典》编纂，将司法实践中对于承租人优先购买权一些较为成熟的观点进行成文化，明确了承租人优先购买权的效力，但对于侵犯优先购买权的后果等问题，仍缺少具体可操作的明确指引，有待司法实践中进一步摸索。关键词：优先购买权 同等条件 合同效力 承租人“截胡”李甲有一闲置房屋出租给王乙，租期为2019年10月31日至2021年10月30日，两年整。一年后，租期未满，李甲在未告知王乙的情况下，将房屋出卖给第三人刘丙，二人于2020年12月28日签订《房屋买卖合同》，同日，李甲将出卖房屋事宜通知王乙，限其十五日内从房屋内搬出。顾名思义，承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。但此权力并非是无条件的。《民法典》第726条对承租人行使优先购买权的条件做了明确规定。首先，出租人在出卖房屋时应将出卖的条件告知承租人，承租人应当在“同等条件”下主张行使优先购买权。对于“同等条件”应作准确理解。此处的“平等条件”应该理解为一种相对的平等，而不是要求价金以及其他条件都必须保持同等。实践中，出租人出卖房产时往往不仅只考虑价格因素，还要考虑其与第三人之间可能存在的特殊利益关系，如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的情感等因素。法律在维护承租人优先购买权利益的同时，设立“同等条件”的目的在于保护出租人的利益，第三人提供的任何特殊条件包括机会都是出租人的利益所在，这些特殊条件和机会能否以金钱代替，只能由出租人观念来衡量。所以，房屋承租人优先购买权中的“同等条件”不能绝对等同于转让价格。其次，房屋承租人的优先购买权不能对抗房屋按份共有人和出租人的近亲属。也即出租人将房屋出卖给第三人时，若房屋的按份共有人和承租人同时主张优先购买权，则房屋按份共有人的优先购买权更为优先，这是由于房屋按份共有人的优先购买权是基于按份共有关系产生的，实际上是基于财产所有权而产生的，根据“物权优于债权”原则，按份共有人的优先购买权效力优于承租人的优先购买权。另，承租人的优先购买权亦不能对抗出租人的近亲属。对于不动产交易，中国自古便有“先问亲邻”制度，即人们在典当手中物业时，应当优先考虑到亲邻，如果他们不要，再去考虑其他人，虽然此制度在当时是基于小农经济和宗族血缘关系而存在，但在今日，基于维护家庭关系和睦、维护社会和谐，此制度仍有适宜存在的土壤和合理性。最后，法律不保护权力上的睡眠者。承租人在收到出租人通知后，应当在合理时间内就是否行使优先购买权作出回应，此时间不宜过长，仅需给出承租人适当的考虑和准备交易时间即可，否则，将有可能影响市场经济和交易效率。《民法典》将此期限定为十五日，若承租人在收到通知之日起十五日内就是否购买未作出意思表示，则视为承租人放弃行使优先购买权。若承租房屋发生拍卖的特殊情况，承租人是否仍享有优先购买权？《民法典》对此作出回应，承租人的优先购买权不因拍卖的发生而丧失或被剥夺，并且，考虑到拍卖的特殊情况，拍卖该租赁房屋的通知应当在拍卖日前五天通知到承租人。若承租人参与拍卖，则承租人在“同等条件”下仍享有优先购买权，若承租人未参加拍卖，则视为放弃优先购买权。若承租人的优先购买权受到侵害，承租人有何救济方式？根据《民法典》第728条之规定，若出租人未及时将相关情况告知承租人，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但此时出租人与第三人之间的房屋买卖合同效力如何，对此问题，司法实践中的观点曾发生逆转。在最初的1988年最高院《民法通则》意见第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。依据该意见，侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。一直到2008年年底之前，司法实践中一直秉持该观点，最著名的便是由最高院审委会定案的肖玉梅与徐理文、徐芬秀房屋买卖合同纠纷二审案。一直到2009年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条：承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。自此，司法实践中关于处理侵犯优先购买权的房屋买卖合同效力问题的观点开始转变，不再一律将其认定为无效。时至今日，《民法典》明确了出租人与第三人之间的房屋买卖合同效力不受承租人优先购买权影响，只要房屋买卖合同不具有《民法典》合同编规定的合同无效事由，则房屋买卖合同应当认定为有效。解决了房屋买卖合同效力问题，随之而来的问题便是，若房屋买卖合同有效，第三人尚未办理房屋过户登记手续，此时，承租人是否可以“截胡”，主张优先购买。对此问题，《民法典》尚未作出明确规定，但从《民法典》现有规定而言，仅赋予了承租人请求出租人承担赔偿责任这一项救济方式，承租人“截胡”在《民法典》中缺少相关依据，司法实践中对于此问题也存在着不同的判决，有待于司法解释进一步明确此种情形下的处理依据。《民法典》第726条：出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。《民法典》第727条：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。《民法典》第728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
