【案例】白某、廖某与华发公司签订《商品房预约购房协议》，预约购买华发生态庄园住宅三期第1栋404房，约定的付款方式为按揭贷款付款。此后，白某、廖某因华发公司故意隐瞒土地使用权期限不足70年仅剩余51年的事实，拒绝按协议的约定付清首期购房价款、办结按揭贷款手续及与华发公司签订《中山市商品房买卖合同》。为此，华发公司诉至法院，要求二人支付首期购房价款、办结按揭贷款手续、支付实际产生的违约金并与华发公司签订《中山市商品房买卖合同》。

一种观点认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让期限的规定系最高年限，其中居住用地最高年限70年。土地使用权的最高年限是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方与土地使用者签订土地使用权出让合同约定土地使用期限的最高界限，并非是指一手房屋买卖所涉土地使用权的年限为70年。况且，开发商与购房者买卖的商品房所涉土地使用权，并非均是由开发商直接与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同而取得，开发商取得土地使用权也有的是作为受让人与他人签订土地使用权转让合同而来，此时开发商取得的土地使用权年限因在交易市场的正常流转，土地剩余年限必然已经不足70年的最高年限。而且，《物权法》规定住宅建设用地使用权期满自动续期，对白某二人权益并无实质影响。

一种观点认为，虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满后自动续期，但续期时是否需要补交土地出让金及相关税费，现行法律法规并未作出明确规定。因此，基于土地使用权到期后是否免费自动续期具有不确定性，普通购房者在选购商品房时仍会在意商品房所涉土地使用权的年限，商品房所涉土地使用权年限的长短对于商品房的销售价格以及购房者是否决定购买有重要影响。对华发公司未披露实际土地使用权期限的情况下，白某二人不构成违约。

笔者同意第二种观点。虽然住宅建设用地70年的使用权年限一般在国土部门向土地使用权人出让土地使用权时即已确定，因土地使用权人对所受让的土地进行开发利用需消耗一定的期间，因此购房者自开发商处购买的商品房所涉土地使用权的年限一般均少于70年。但鉴于我国现行法律规定居住用地土地使用权的最高年限为70年，普通购房者对于所购买的商品房所涉土地使用权年限的期待一般亦为70年左右。若开发商所销售的商品房所涉土地使用权年限少于70年，开发商作为专业的房地产开发及销售企业，其应向购房者明确其所销售商品房土地使用权年限不足70年的事实，让购房者对拟购买商品房的实际情况有正确的认识，从而准确评估交易的风险。本案中，华发公司销售的涉案商品房所涉土地使用权年限为51年，远低于法定70年的最高土地使用权年限。华发公司作为专业房地产开发及销售机构，其应知晓普通购房者对于所购买商品房土地使用权年限的合理期待以及商品房使用权年限对于商品房销售价格有重要影响，因此其应在白某二人选购涉案商品房时尽到如实告知的义务，否则，双方未能订立《商品房买卖合同》的责任应归于华发公司。