《民法典》关于业主自治的物权保护（学习民法典第8期）发布时间：2020-08-21 浏览：
物权法最为直接的作用便是定分止争，促进物的有效利用。《民法典》对物权编进一步完善，使物权法这一功能得以更加充分的实现。土地承包经营权的“三权分置”、居住权的设立、建筑物区分所有权等制度的完善，都在一定程度上提高了物的利用效率。其中，业主的建筑物区分所有权部分进一步明确了作为业主到底该如何行使业主权利，而业主权利遭受侵害时，又该如何救济？某小区因建设时间较早，只规划了六个停车位，后来小区居民买车的越来越多，车位远远供不应求，而且出现了停车难、乱停车的现象，于是物业公司在小区道路上划分了若干个车位，向小区居民出租，每月收取300元。已购车居民反对物业公司收费的做法，认为小区道路应归全体业主共有，物业无权出租。持反对态度的小区业主将物业公司诉至法院。业主的建筑物区分所有权实际上是对建筑物专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合，此次物权编关于建筑物区分所有权的增修主要集中在业主的管理权与共有权之上。《民法典》第二百七十七条明确了地方人民政府、居民委员会在业主大会、业主委员会设立选举时的指导和协助责任。近年来各地纷纷出台物业管理办法，鼓励住宅小区成立业主委员会，但由于业主对政策不熟悉、业主与物业公司有矛盾等原因，许多小区的业主委员会遭遇“难产”。中国人民大学法学院教授杨立新表示：“居委会是群众自治性组织，具有特别法人资格，上接政府下靠居民。”该规则的确立意味着业主自治纳入社区基层治理，给社区基层治理和物业管理结合发展提供新空间和新方向。业主往往对其享有的管理权漠不关心，各人自扫门前雪，休管他人瓦上霜的心态，使业主自治一直处于物业管理的状态。而在物业服务人、其他业主、建设单位的行为侵犯其权益时，业主又不知该如何去救济。因此，作为权利主体的业主需要形成一个代表业主的团体，代之行使业主权利，使业主共有权及管理权不再成为一纸空文。立法者对此做出了极大的努力，除物权编之外，合同编亦新增一种有名合同——物业服务合同，进一步划清了物业服务人的权利界限，明确了业主大会解除物业服务合同的权利，使物业服务人始终处于服务者的地位，而不能任其侵占本该由业主享有的权益。《民法典》第二百八十二条明确了利用业主共有部分产生的收入属于业主共有。住宅小区的公共资源包括电梯、屋顶、外墙、游泳池、健身房、物业用房等共有部分，这部分属于业主共有。随着商业机构对社区经济的挖掘和开发，这部分共有资源的经营与利用能给业主带来可观的经济收益。实践中，许多开发商或物业利用这些共有部分安装广告、设置快递柜、增设停车位等进行收益，但实际上，绝大部分的收益并未到业主手中，而物业服务企业亦未就这一经营行为征得业主同意，也未对电梯广告等收入情况进行任何公示。根据《民法典》新增加的一款业主共同决定事项：“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，此后，物业服务企业利用业主共有部分从事广告等经营活动必须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，且物业服务企业仅能扣除合理成本，剩余所得利润应归全体业主共有。《民法典》这一新增规定明确了业主对共有部分经营收入的共有权，使业主在今后主张权利有法可依。如开发商或物业服务企业擅自处置的，业主有权以法律途径维护自己的权益。另外，《民法典》合同编在物业服务合同第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。业主共有部分的经营与收益情况，物业应以合理方式向业主公开。”该规定意味着物业服务企业利用业主共有部分产生的收益情况，应当定期向业主进行报告，这将更加有利于维护业主对共有部分的收益权。此外，物权编进一步优化了业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规则，以及在紧急情况下业主大会或业主委员会申请使用建筑物及其附属设施维修资金的规定，均在一定程度上加大了业主权利的保护力度，促使业主的权利意识觉醒，不再放任物业服务企业游走在“灰色地带”。第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
